21 de enero de 2016

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¿Cómo cambiar tu hipoteca a otra entidad?

A veces hemos oído decir que una hipoteca es una atadura casi de por vida con el banco, pero no es así. De hecho, si quieres cambiar tu hipoteca, porque tienes una oferta mejor en otra entidad o porque necesitas más capital o incluso más tiempo para pagar, eres libre de hacerlo tantas veces como quieras. Para ello tienes dos opciones: solicitar y volver a tramitar una nueva hipoteca desde cero o bien renegociar o subrogar la que ya tienes, con tu mismo banco o con otro, respectivamente. Ten en cuenta que en ambos casos tendrás unos gastos que asumir, aunque lo más probable es que si decides cambiar  tu contrato hipotecario, sea para mejorarlo y, por lo tanto, tendrás que valorar si el ahorro o mejora de las condiciones te compensa.

¿Cuándo subrogar y cuándo cancelar?
  • Si lo que quieres es cambiar a una entidad que te ofrece mejores condiciones, puedes contratar una hipoteca nueva y cancelar la deuda con tu primer banco, o bien, puedes subrogar la que ya tienes. Para realizar la subrogación, la nueva entidad te presentará una oferta vinculante que deberás firmar, y que será remitida a tu banco actual por conducto notarial, mediante un acta de requerimiento. Tu banco actual tendrá un plazo total de 15 días para “enervar la subrogación”, lo que implica, al menos, igualar las condiciones incluidas en la oferta vinculante. Esto va a suponer que, en cualquier caso, las condiciones de tu contrato de préstamo, van a mejorar. Pero recuerda que en una subrogación sólo se puede modificar el plazo y/o el tipo de interés.
  • Tanto si quieres cambiar de banco, como si deseas permanecer en el actual,  pero quieres realizar una modificación en el contrato de tu préstamo hipotecario puedes cancelar la hipoteca actual y firmar una nueva con el importe de la deuda cancelada o renegociar las condiciones de tu préstamo actual, firmando una "novación modificativa".

Si optas por la modificación de las condiciones, puedes negociar con tu banco: 

  • El plazo
  • El tipo de interés / diferencial  pactado 
  • Una ampliación de importe
  • La modificación de garantías
  • El método o sistema de amortización

O cualquier otra condición pactada en la escritura de tu préstamo.

Aunque renegocies con tu banco para obtener unas mejores condiciones, actúa siempre con cabeza: piensa, por ejemplo, que si  solicitas  ampliar el plazo para  reducir el pago de tu cuota mensual y la entidad lo acepta, esto significa pagar durante más años y, por lo tanto, liquidar más intereses.  

Cuánto cuesta cancelar, subrogar o hacer una novación?

La cancelación implica  volver a contratar una hipoteca y, ya sabrás, por experiencia, que los gastos que conlleva representan aproximadamente entre un 10% y un 15% del importe del préstamo. Estos gastos de tramitación contemplan la notaría, la gestoría, la tasación y verificación registral, el registro, el pago de impuestos,… sin olvidarlas comisiones de apertura y cancelación cobradas por la nueva entidad y por la actual, respectivamente.

En el caso de subrogación, el principal beneficio, respecto a la opción de cancelación, es el ahorro del pago de impuestos, siempre que sólo se modifique plazo y/o tipo de interés en el préstamo. Tendrás que asumir también un coste adicional del requerimiento notarial inicial y una comisión de subrogación. Consulta estos gastos con el banco  con el que estés negociando la subrogación.

Y si finalmente decides negociar con tu banco actual y firmar una novación, tienes que tener en cuenta que están exentas de pago de impuestos las modificaciones de plazo y/o tipo de interés, pero cualquier otro cambio en el contrato, supondrá asumir nuevamente este gasto. Tu banco te puede cobrar también una comisión de novación, siempre que esté pactada en tu escritura de hipoteca; en el caso de modificar únicamente el plazo, esta comisión no puede superar el 0,10% del importe del capital pendiente  del préstamo.

¿Qué supone ampliar el importe del préstamo?

Si lo que necesitas es un mayor importe de hipoteca para asumir nuevos gastos, o adquirir otro inmueble, se puede constituir un nuevo préstamo con la misma garantía hipotecaria o ampliar el actual. Consulta con tu banco la mejor opción, pero recuerda que cualquiera de ellas implica los mismos costes que la cancelación, con dos diferencias:

  • El pago de impuestos a realizar es por el nuevo préstamo constituido o por el importe ampliado
  • No hay comisión de cancelación

 En realidad es más fácil de lo que parece. Si otra entidad te hace una buena oferta para que cambies tu hipoteca, calcula cuánto te costará y cuánto te ahorrarás al mes, enseguida verás si te compensa. Y si estás pensando comprarte una nueva vivienda y necesitas ampliar tu préstamo actual, habla con tu gestor para ver si es posible una ampliación de capital o si tendrás que formalizar un nuevo préstamo hipotecario, con tu banco o con otro.
Así que, en definitiva, no queda más remedio que sentarse a hacer números... y negociar. No olvides que se trata de cambiar para mejor, ¡que te compense!

 

Disclaimer: La información contenida en este documento no debe considerarse como asesoramiento y sólo describe las características de un producto.

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