Valor catastral y valor de referencia: diferencias

Si a corto-medio plazo se encuentra en el proceso de compraventa de una vivienda, sabrá que determinar el valor de la misma es el punto de partida. Eso sí, completar este cálculo no suele ser un proceso sencillo porque entran en juego factores como los intereses personales de cada parte. Para equilibrar la percepción subjetiva del vendedor (que suele valorar al alza la vivienda) con la del comprador, las autoridades fiscales cuentan con herramientas que ayudan a obtener una cifra final más objetiva, acorde a la situación actual del mercado. Las más utilizadas son el valor catastral del inmueble y el valor de referencia del catastro.

¿Qué diferencias existen entre el valor catastral y el valor de referencia?

Para establecer las diferencias entre el valor catastral y el valor de referencia, empezaremos por definirlos. Ambos guardan relación con el precio final de una propiedad inmobiliaria, pero cada uno tiene distinta función, forma de calcularse, finalidad legal y hasta autoridad encargada de determinarlo.

El valor catastral del inmueble es el valor que asigna el Catastro, un registro administrativo que parte del Ministerio de Hacienda, con una base legal definida para calcular impuestos y tasas municipales. La forma de calcularlo es a través de la evaluación de ciertas características de la propiedad, como puede ser el tamaño del terreno, las características de la construcción o su ubicación, y el valor que tienen en el mercado otros inmuebles cercanos.

En este caso es importante señalar que el valor catastral es un dato que se actualiza a través de las leyes de Presupuestos Generales del Estado. No necesariamente debe coincidir con el valor de mercado que tenga en el momento presente el inmueble y nunca puede superarlo.

A su vez, el valor de referencia del catastro es una estimación del valor monetario que tiene una propiedad dentro del mercado y puede servirnos como base para fijar su precio de venta o alquiler. No tiene una base legal definida y se trata más bien de una guía para las diferentes partes de una compraventa que no siempre coincide con la cifra final. Algunos de los factores a tener en cuenta son la ubicación, tamaño o características de la vivienda, así como la situación actual del mercado. El órgano encargado de determinarlo es la Dirección General del Catastro (que parte del Ministerio de Hacienda) tras analizar los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante Notario o se inscriben en el Registro de la Propiedad, en función de las características catastrales de cada uno.

Se actualiza cada año y puede consultarse en la Sede Electrónica del Catastro desde el 1 de enero de cada ejercicio. Tal y como ocurre con el valor catastral, por lo general no supera nunca el valor de mercado. A partir del 1 de enero de 2022, está funcionando como base imponible del Impuesto sobre el Patrimonio, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD), y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).

¿Para qué sirve el valor catastral?

En esencia, este dato catastral tiene un fin tributario, tanto para la administración fiscal como para los ayuntamientos y gobiernos locales. Y es que, aporta una base con la que recaudar impuestos y gestionar recursos. Con este valor catastral del inmueble se va a determinar cuánto debemos pagar en impuestos relacionados con nuestra vivienda. Por ejemplo, este valor se usa como base para el cálculo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y otro tipo de tasas municipales que gestionan los ayuntamientos y que tiene como objetivo la financiación de áreas como la educación o los servicios públicos. Este mismo organismo también recurre al valor catastral para tasar las propiedades que estén dentro de su jurisdicción y poder controlar así el patrimonio municipal.

Otros cálculos de impuestos en los que se utiliza el valor catastral son:

• El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: aplicado a la compra de una vivienda de segunda mano y que se sitúa en torno al 6-10% del valor real del inmueble.
• El Impuesto de Sucesiones y Donaciones
• El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de naturaleza urbana o plusvalía municipal.

Otras situaciones en las que se puede usar este valor son:

• Las transacciones inmobiliarias: a pesar de que el valor catastral no siempre refleja el valor de mercado del inmueble, se puede utilizar de referencia para negociar un alquiler o compraventa del mismo.
• El establecimiento de una cuantía de expropiación: para el desarrollo de proyectos públicos, como puede ser el ensanche de una carretera local, puede ser necesaria la expropiación de una parte o de la totalidad de una propiedad. Lo que hace el valor catastral es calcular la cantidad exacta que se pagará a las personas afectadas.

¿Para qué sirve el valor de referencia?

Esencialmente y como hemos visto anteriormente, el valor de referencia catastral sirve para estimar el precio de una propiedad dentro del mercado inmobiliario, ya sea para la negociación de una venta o un alquiler. Además, también puede resultar útil en otros supuestos como el análisis de mercado. Con este estudio, los profesionales inmobiliarios y analistas pueden detectar las tendencias que está marcando el mercado y actuar en consecuencia en sus decisiones. Y de cara al propietario, también puede ser una herramienta idónea para hacer una planificación financiera con la que calcular su patrimonio o seguir estrategias de compra-venta inmobiliaria.

¿Cómo puedo calcular el valor de referencia de un inmueble?

Esta consulta se hace desde la Sede Electrónica del Catastro y permite incluso descargar un certificado del valor de referencia de un inmueble en una determinada fecha, o consultar ejercicios anteriores al año en curso. El acceso e identificación se realiza a través de nuestro DNI o NIE, proporcionando tanto el número como el número de soporte que viene impreso en estos documentos de identidad. Por otro lado, también se puede acceder con sistema Cl@ave o certificado digital. Se trata de un dato de carácter público y resulta de ayuda para el comprador o arrendatario de una vivienda que obtiene con él una guía básica del estado actual del mercado inmobiliario.

Además, otras vías de consulta son los teléfonos de contacto del Catastro (902 37 36 35 – 91 387 45 50) o las gerencias del Catastro, en las que se atiende con cita previa, obtenida a través de los números de teléfono anteriores.

¿Cómo puedo calcular el valor catastral de una casa?

La idea principal a remarcar en este punto es que el único responsable de hacer este cálculo y de determinar una cifra siempre será el Ministerio de Hacienda, a través del Catastro. Algunos de los factores con los que cuenta para este ejercicio son la localización del inmueble, su tamaño y distribución, su antigüedad, el coste de la construcción, el estado de conservación en el que se encuentre, la calidad de sus materiales, su eficiencia energética, su equipamiento (desde sistemas de domótica a climatización), y cuestiones urbanísticas que definen el terreno o el valor del suelo.

¿Y qué ocurre una vez que se establece el valor? En ese momento, dicha valoración pasa a registrarse con una código identificador o referencia catastral que se utilizará no solo en transacciones de compraventa sino también en otras situaciones como las herencias. Cuenta con 20 caracteres, entre números y letras asociados a características de la vivienda como la provincia en la que se encuentra, el piso concreto de un inmueble urbano, la parcela de un inmueble rústico, etc. Esta referencia catastral es de dominio público, por lo que cualquier persona interesada en la compra o consulta de un inmueble podría conocer de qué tipo es (urbana o rústica, por ejemplo), su antigüedad, la superficie construida…

Más allá de esta información de fácil acceso, en el Catastro están registrados otros datos (entre los que se incluye el valor catastral de una casa) a los que solo puede acceder el titular del inmueble o una persona autorizada que cuente con interés legítimo. Las vías para acceder a estos datos son:

• A través del recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), en el que aparece el valor del suelo y de la construcción.
• La información incluida en la declaración de la renta.
• Los puntos de información catastral: autorizados por la Dirección General del Catastro y ubicados en entidades públicas.
• La sede electrónica del catastro: a la que se accede a través de nuestro certificado digital o DNI electrónico.
• Escrituras y registros catastrales de años anteriores
• Presentando documentación que acredite la titularidad de la propiedad en la gerencia del catastro de cada provincia.
• Con la ayuda de un tasador o agente inmobiliario, que analice con exactitud las diferentes variables que definen a la propiedad.