26 de mayo de 2017

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¿Qué factores definen lo que vas a pagar por tu hipoteca?

La hipoteca es sin duda una de las decisiones financieras más importantes en la vida de la mayoría de las personas. En primer lugar, por su importe ya que pocas decisiones financieras a lo largo de la vida tendrán una cuantía tan importante. En segundo lugar, por el plazo, la media se sitúa entre los 20 y los 30 años, pero pueden tener aún mayor duración. Y, en tercer lugar, porque en la mayoría de los casos estamos financiando nuestra vivienda habitual, nuestro hogar.

Por todo ello, a la hora de contratar una hipoteca hay que analizar muy bien todas las condiciones, ya que son múltiples las variables que pueden determinar lo que pagaremos por nuestro préstamo hipotecario.

¿Qué elementos condicionan la cuota a pagar en una hipoteca?
  • Tipo de interés: El tipo de interés puede ser fijo o variable.

    Fijo: Para evitar que nuestra cuota varíe dependiendo de las fluctuaciones del tipo de interés, podemos optar por las hipotecas de tipo fijo, que son aquéllas en las que conocemos de antemano qué tipo de interés se aplicará en todo momento a nuestra hipoteca. Éstas están aumentando de forma importante, a cierre de 2016, el 31,6% de los nuevos préstamos con garantía hipotecaria que se concedieron fueron a tipo fijo, según datos del INE. Aun así, siguen siendo una minoría frente al número de préstamos hipotecarios de interés variable.

    Variable: En esta modalidad la cuota a pagar se rige por un índice de referencia, en la mayoría de los casos el Euribor a 12 meses al que se le añade un diferencial, por lo que su variación es un elemento fundamental para determinar la cuota de la hipoteca.

     

    • En los últimos meses, el Euribor ha alcanzado valores mínimos históricos y ha traspasado la barrera del 0%, dando lugar a un índice de referencia negativo. Aunque es una buena noticia para los hipotecados, no está exento de riesgos. En una operación a 30 años, los tipos pueden oscilar al alza o a la baja. Por ello, debemos procurar que la cuota que abonaremos en una situación de tipos bajos, nos deje suficiente margen para afrontar las subidas futuras del tipo de referencia.
    • Diferencial: Es la segunda parte del tipo de interés que puede condicionar lo que pagamos por nuestra hipoteca. Al contratar un préstamo hipotecario, al Euribor se le se suma un determinado diferencial. A diferencia del tipo de referencia, que no depende de nosotros, buscar aquellas hipotecas con menores diferenciales sí está en nuestras manos y, por supuesto, influirá en la cuota de nuestro préstamo.

      Hay entidades financieras que ofrecen ciertas bonificaciones al contratar otros productos financieros, seguros o servicios. En estos casos, conviene analizar el coste de contratación de estos productos, valorar si realmente son necesarios (un seguro de vida o de hogar, por ejemplo, son siempre necesarios), además del ahorro que pueden suponer en nuestra cuota.
  • Comisiones: contratar una hipoteca supone en muchos casos el pago de comisiones. Algunas están ligadas a la formalización como la comisión de apertura; otras, sin embargo, únicamente se pagarán al realizar algún cambio en nuestro préstamo hipotecario, ya que deberemos hacer frente a los gastos que puedan ocasionarse al modificar las condiciones previamente pactadas (comisión por novación), o al efectuar una amortización anticipada, (compensaciones por desistimiento) en el caso de cancelación total o parcial del mismo.

     

  • Capital: A mayor importe, pagaremos más, por ello es importante solicitar la cantidad justa, y no sobreendeudarse. El dinero que solicitaremos, sin embargo, tiene ciertos límites ya que dependerá de los valores de compraventa y tasación de la vivienda. Lo más frecuente es que el importe máximo a financiar sea del 80% del valor de compraventa o tasación, en caso de tratarse de la compra de la vivienda habitual, tomándose como referencia habitualmente el menor de ellos.

     

  • Plazo del préstamo: La última variable a tener en cuenta es el plazo. Si lo alargamos, tendremos unas cuotas mensualmente más bajas, pero no debemos olvidar que el importe total de intereses a pagar durante la vida del préstamo será mayor. Por ello, es importante ajustar el plazo a nuestras necesidades, así como que tengamos presente un margen suficiente para hacer frente a posibles subidas futuras del tipo de interés.

No olvides valorar todas estas variables a la hora de negociar tu hipoteca, de ello dependerá la cuantía total que acabes pagando por tu vivienda.

Con el siguiente cuadro a modo de ejemplo podrás comprobar cómo puede variar la cuota de tu hipoteca en función de los factores que intervienen en el precio.

*Si sube el tipo de interés y se mantiene el mismo importe de préstamo y el mismo plazo temporal, la cuota se incrementa.

*Si se incrementa la cantidad solicitada, manteniendo el mismo tipo de interés y el mismo plazo de devolución, la cuota aumenta.

*Si ampliamos el plazo de devolución y mantenemos estables los otros dos parámetros, mismo importe e igual tipo de interés, la cuota de nuestra hipoteca disminuirá.

Disclaimer: La información contenida en este documento no debe considerarse como asesoramiento de contratación y sólo describe las características de productos. Las decisiones de contratación se deben basar en la información completa de venta que le pueden facilitar en la entidad financiera (Ficha Precontractual -FIPRE). Antes de realizar una contratación consulte con su gestor.

Deutsche Bank, S.A. Española – NIF A-08000614, R.M. Madrid, T.28100, L.0, F.1, S.8, H.M506294, I.2

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